Immobilienbewertung in München und dem Münchner Umland: Profitieren Sie von unserem Wissen
Die Münchner lieben ihre Stadt. Nicht umsonst wird die bayrische Landeshauptstadt als eine der schönsten Städte Deutschlands gehandelt, und das macht sich im rasanten Wachstum und der wirtschaftlichen Stärke auch in Zahlen bemerkbar. München wächst, und Kultur, Medien und Wissenschaften ziehen mit.
Rund 1,5 Millionen Einwohner in der Stadt München selbst und beinahe 3 Millionen im Münchner Umland beweisen, dass man hier gerne lebt, arbeitet und wohnt. Und genau das macht den Münchner Immobilienmarkt so heiß umkämpft – und die Immobilien heiß begehrt.
QUARTIER ACHT: Lernen Sie uns kennen!
Warum eine Immobilienbewertung sinnvoll und notwendig ist
Bereits seit 2005 vermittelt Quartier Acht in Grünwald exklusive Immobilien an anspruchsvolle Kunden in München und der Münchner Umgebung. Der Verkauf einer Immobilie, eines Eigentums, ist auch immer ein emotionaler Prozess, bei dem es wichtig ist, einen verlässlichen, kompetenten Partner an seiner Seite zu wissen. Voraussetzung für einen reibungslosen Ablauf des Verkaufes ist die korrekte Einschätzung des Preises. Denn nur so kann gewährleistet werden, dass in einem angemessenen Zeitraum der perfekte Käufer für Ihr Objekt gefunden werden kann.
Auch in anderen Fällen – wie beispielsweise einer Erbschaft oder bei einem Immobilienvergleich – ist die Basis jeder Verhandlung die fundierte Immobilienbewertung von Experten, die sowohl über Marktkenntnis wie auch Erfahrung verfügen.
Wie wir arbeiten?
Unsere Immobilienbewertungen sind marktorientiert und aktuell, und beinhalten sowohl objektspezifische wie auch individuelle Merkmale Ihrer Immobilie. Grundsätzlich arbeiten wir mit drei unterschiedlichen Verfahren – selbstverständlich unter strikter Beachtung der gültigen Gesetze, Normen und Richtlinien.
Das Vergleichswertverfahren
In unserem Vergleichswertverfahren wird die zu bewertende Immobilie mit den bislang – und nach aktuellem Marktstand – verkauften, gleichwertigen Immobilien verglichen. Diese Durchschnittswerte und Zahlen werden dann von uns unter Einbezug der jeweiligen Zu- und Abschläge Ihrer Immobilie angepasst. Haben Sie beispielsweise eine Renovierung, Sanierung oder Modernisierung vorgenommen, ändert dies natürlich den Wert Ihrer Immobilie. Ein möglicher Abschlag wäre eine große Eigentümergemeinschaft, die Abstimmungsprozesse verlangsamt und erschwert. Dieses Wissen um Faktoren, die Einfluss auf den Wert Ihres Objektes nehmen, geben wir gerne an Sie weiter und teilen es mit Ihnen.
Das Ertragswertverfahren
Wollen Sie eine verpachtete oder vermietete Immobilie verkaufen, wenden wir bei Quartier Acht das Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung an. Hierbei wird Pacht oder Miete als Zinsvergütung behandelt. In der Praxis rechnen wir die Einkünfte durch Miete und Pacht auf den Zeitpunkt hoch, ab dem das Gebäude aufgrund von Abnutzung wertlos geworden ist. Der Ertragswert der Immobilie resultiert dabei im Grunde genommen aus der Frage, wie viel Kapital Sie heute benötigen, um in der Zukunft solche Zinsen zu erhalten. Dieses Verfahren nutzen wir vorzugsweise bei Wohn- und Geschäftshäusern, Mehrfamilienwohnhäusern, Eigentumswohnungen, Bürogebäuden oder sonstigen Gewerbeobjekten.
Die Einkünfte werden von uns dabei um die so bezeichneten Bewirtschaftungskosten bereinigt. Dies sind explizit die Kosten, die bei einer vermieteten oder verpachteten Wohnung anfallen und nicht umgelegt werden können. Zudem rechnen wir dann im Rahmen unserer Hochrechnung den so bezeichneten Liegenschaftszinssatz und die prognostizierte Restnutzungsdauer ein. Der Liegenschaftszinssatz wird im Normalfall fortlaufend von den Gutachterausschüssen der Gemeinden ermittelt. Er spiegelt die aktuellen Preise des örtlichen Immobilienmarkts wider. Je geringer dieser Liegenschaftszinssatz ausfällt, desto höher präsentiert sich der Verkehrswert einer Immobilie.
Das Sachwertverfahren
Der Wert der Bauten sowie der Bodenwert werden ebenso wie beim Ertragswertverfahren grundsätzlich getrennt voneinander ermittelt. Den Bauten-Wert unterteilen wir noch einmal in die beiden Kategorien Gebäude und Außenanlagen. Im Mittelpunkt der Berechnungen im Rahmen des Sachwertverfahrens steht die Frage: Was kostet es, wenn Sie heute genau dasselbe Gebäude herstellen würden. Dieser Wert muss dann noch um die altersbedingte Wertminderung sowie um objektspezifische Grundstücksmerkmale bereinigt werden. Bei diesen Merkmalen handelt es sich in erster Linie um Bauschäden und Baumängel sowie aber auch um Wertveränderungen (Wertminderungen und Werterhöhungen).
Zudem nehmen wir beim Sachwertverfahren eine entsprechende Marktanpassung vor. Dadurch können wir die regionalen Baupreisverhältnisse und die Situation auf dem jeweiligen Immobilienmarkt im Hinblick auf die zu bewertende Immobilie einpreisen. Oftmals liegt hier ein von den Gutachterausschüssen der Gemeinden errechneter Sachwertfaktor vor. Ist dies nicht der Fall, schätzt der Immobilienbewerter diesen speziellen Faktor. Wir nutzen das Sachwertverfahren vor allem für Immobilien, die in erster Linie unter dem Umstand der Eigennutzung gehandelt werden. In der Mehrzahl handelt es sich hierbei um Ein- und Zweifamilienhäuser.
